Строительство дома, коттеджа или дачи - непростой и трудоёмкий процесс, но в существующих отечественных реалиях не менее хлопотным является оформление соответствующей документации. Правильное оформление документов является делом, предполагающим определённые материальные затраты. Без соответствующего пакета документов постройка может быть признана самовольной.

В соответствии со статьёй 222 гражданского кодекса РФ недвижимое имущество признается самовольной постройкой в случаях, когда оно возведено на участке земли не отведённом для таких целей, с нарушением архитектурных и строительных норм либо без оформления соответствующего разрешения.

Следует помнить, что иск о сносе самовольной постройки правомерно предъявлять только в отношении недвижимого имущества (объекта загородной недвижимости). Между тем, объектом недвижимости является далеко не каждое строение. Под недвижимым имуществом понимаются здания и сооружения, а также объекты незавершенного строительства, которые невозможно переместить без нанесения несоразмерного ущерба. (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Таким образом, типичным примером недвижимого имущества является дом, возведенный на фундаменте, а в качестве примера строения, не являющегося недвижимостью, можно привести киоск, так как его можно легко разобрать и переместить.

При строительстве дачи вопрос выбора земли является одним из определяющих. При этом необходимо помнить, что наиболее простым вариантом станут земельные участки под ИЖС. Но сегодня многие собственники ошибаются, предполагая, что на личном жилом участке можно строить всё. В таких случаях закон допускает строительство зданий и сооружений, перестройку и снос исключительно при соблюдении строительных и градостроительных норм, с учетом назначения участка. В земельном кодексе РФ приведена следующая классификация земельных участков:

- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли населенных пунктов;
- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
- земли особо охраняемых территорий и объектов;
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли запаса.

Следует отметить, что порядок возведения зданий и сооружений всегда зависит от типа земельного участка, на котором запланировано строительство.

Строительство без соответствующего разрешения допускается в следующих случаях:

- строительство гаражей на земельных участках, предоставленных физическому лицу для целей, которые не связаны с осуществлением коммерческой, предпринимательской деятельности, а также строительство на участке, который предоставлен для ведения садоводства;
- При строительстве или реконструкции сооружений, не являющихся объектами капитального строительства (киоски, навесы и другие);
- Строительство сооружений вспомогательного использования;
- Изменение объектов капитального строительств, а также их частей, не затрагивающих конструктивные особенности сооружений

О документах на право строительства

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ по  п. 1 ст. 51, разрешение на строительство - это документ, подтверждающий соответствие проектной документации объекта требованиям плана градостроения и дающий право на возведение сооружений, их реконструкцию, а также на проведение генерального ремонта.

При получении разрешения на строительство необходимо предоставить следующие документы:

- заявление о выдаче такого разрешения;
- документы, подтверждающие право собственности на участок;
- градостроительный план участка;
- план-схему организации участка с указанием места, где будет осуществляться строительство объекта ИЖС.

Разрешение на капитальное строительство выдается бесплатно и действует в течение проектного срока. Разрешение на индивидуальное жилое строительство выдается сроком на 10 лет. Этот срок может быть продлен при условии, если заявитель обратиться не позже чем за 60 дней до истечения предыдущего срока.

Важно знать, что разрешение на строительство сохраняет юридическую силу при переходе имущественных прав на участок другому лицу. Это означает что лицу, которое приобретает участок с разрешением на строительство, нет нужды оформлять новое разрешение для сноса реконструкции или строительства новых объектов.

Последствия самовольной застройки

Самовольное строительство чревато возникновением целого ряда серьезных проблем. Так, в первую очередь лицо, осуществившее самовольную постройку, не имеет на неё права собственности, что исключает легальную продажу, дарение, заклад, сдачу в аренду и совершение любых других сделок с этим сооружением. Все самовольные постройки подлежат сносу, а финансовую ответственность за снос несет лицо, её осуществившее.

Безусловно, в некоторых случаях и только через суд можно оформить в собственность самовольно построенный объект.  Как правило, решение суда зависит от полномочий застройщика, прав на участок. Известны случаи, когда суд признавал права собственности на постройку за лицом, которое не владеет землей, а использует по договору бессрочного пользования или имеет право пожизненного владения. Крайне важно, чтобы объект, возведенный на таких участках, соответствовал строительным и градостроительном нормативам. Сохранение постройки не должно ущемлять законные интересы других граждан и представлять угрозу для жизни и здоровья. Также в судебной практике описаны случаи, когда право на сооружение признается за хозяином земли, а тот в свою очередь возмещает застройщику затраты связанные с возведением постройки.

Не утихают споры о праве собственности на самовольные постройки, возведённые на арендуемой земле. Примеры, существующие в современной судебной практике, крайне противоречивы. Некоторые юристы считают, что в соответствии со ст. 222 ГК РФ. 3 ст., право собственности на такие постройки можно передавать либо собственнику земли, либо лицам, имеющим право пожизненного наследуемого владения, а также лицам постоянно (бессрочно) использующим участок. Другие, напротив, убеждены, что имущественные права должны  и могут быть закреплены за арендатором.